Das Thema der ökologischen Nachhaltigkeit ist in der Immobilienbranche angekommen und viele Marktteilnehmende haben sich mittlerweile (teilweise durch regulatorischen Zwang, teilweise aber auch freiwillig) klare Ziele gesetzt. Oftmals sind diese auf Unternehmensebene mit einem konkreten Zeitpunkt verbunden, bis zu welchem man als Unternehmen CO2-neutral werden möchte.
Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft.
Im Immobilienbereich sollte es allerdings nicht nur um die Dekarbonisierung mit dem Ziel der CO2-Neutralität gehen. Vielmehr sollte der Energieverbrauch als entscheidender Faktor verstanden werden.
Zum Hintergrund: In der neusten Ausgabe der Studie "Die Energiewende in Deutschland: Stand der Dinge 2022", herausgegeben von Agora Energiewende, wird aufgezeigt, dass in Deutschland im Jahr 2022 lediglich 17% des Deutschen Primärenergieverbrauchs aus erneuerbaren Energien kamen. Zwar sind es beim Strommix mittlerweile 46%, jedoch verbrauchen Sektoren wie der Verkehr, die Industrie, aber auch der Immobiliensektor nach wie vor überwiegend fossile Brennstoffe.
Anstieg des Strombedarfs zu erwarten
Nachhaltigkeit muss immer mit Blick in die Zukunft verbunden werden, Strategien müssen also auch antizipativ funktionieren, um Gegenwart und Zukunft resilient zu begegnen. Durch die geplante Verkehrs- und Wärmewende ist zu erwarten, dass der Strombedarf in den kommenden Jahren und Jahrzehnten signifikant ansteigen wird. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz geht konkret von einem Anstieg des Bruttostromverbrauchs von ca. 35% bis 2030 aus. Ziel der Bundesregierung ist es dennoch, bis zu diesem Zeitpunkt mindestens 80% des Stroms aus Erneuerbaren Energien zu gewinnen und perspektivisch sollen es sogar 100% werden. Um dieses Ziel zu erreichen, muss die Infrastruktur der Erneuerbaren deutlich aus- und fossile Brennstoffe abgebaut werden.
Hier kommt die Immobilienwirtschaft ins Spiel. Um einen echten Beitrag zu leisten und bei der Erreichung der Klimaziele zu unterstützen, muss mehr getan werden, als lediglich auf Ökostrom umzustellen und damit eine CO2-Neutralität der Gebäude zu suggerieren. Denn die Nutzung von Ökostrom steigert nicht das Vorhandensein des tatsächlichen Stroms aus erneuerbaren Energien. Einen wirklichen Unterschied würde es an dieser Stelle lediglich machen, die eigene Immobilie als Produzenten alternativer Energien zu nutzen – mit einer PV-Anlage zum Beispiel.
Mangelnde Nachfrage nach Ökostrom ist nicht das Problem
Mehr Ökostrom, Problem gelöst, oder? Ganz so einfach ist das leider nicht. Denn die Nachfrage allein treibt nicht automatisch die Produktion nach oben. Was man als logischen marktwirtschaftlichen Zusammenhang verstehen mag, zieht bei Ökostrom nicht, weil die Ausbaugeschwindigkeit von Genehmigungsverfahren und einem Berg Bürokratie abhängt. Unklare und unstetige Fördermodelle, Widerstand von Anwohnern sowie Material- und Fachkräftemangel sind die Gründe, warum der Ausbau hinter der Nachfrage hinterherhinkt. Das ist problematisch, denn Ökostrom ist unverzichtbar, um die Klimaziele zu erreichen. Solange das so bleibt, muss das Einsparen von Energie als zentraler Erfolgsfaktor Teil der nationalen Strategie sein.
Trotzdem ist der Umstieg auf "grünen Strom" natürlich grundsätzlich zu begrüßen, aber nur, wenn dieser einher geht mit Anstrengungen, zusätzlich Energie einzusparen. Ultimativ heißt das, dass es für die Immobilienbranche nicht reicht, einfach auf die Dekarbonisierung des Stromnetzes zu warten.
Vielmehr muss das Bewusstsein bestehen, dass erneuerbare Energien bis auf Weiteres ein knappes Gut sind und daher Energieeffizienz oben auf der Agenda angesiedelt wird.
An dieser Stelle möchten wir deshalb auf das "3E-Prinzip" verweisen, das auch von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) als richtige Hierarchie von Maßnahmen empfohlen wird:
Energieeinsparung (weniger)
Energieeffizienz (effizienter)
Erneuerbare Energien (emissionsärmer)
Energieeinsparung durch Betriebsoptimierung und Innovation
Dieser Logik folgend lässt sich festhalten, dass sich Immobilieneigentümer in erster Linie auf Maßnahmen der Einsparung und Effizienz fokussieren sollten, denn so können Bestandsimmobilien den größten Beitrag für die Bekämpfung des Klimawandels leisten. Einsparungen im zweistelligen Prozentbereich können hierbei oft ohne größere bauliche Maßnahmen erreicht werden, beispielsweise über das Aufsetzen eines Energiemonitorings inklusive optimiertem Aussteuern der Gebäudeleittechnik beziehungsweise des Gebäudebetriebs sowie entsprechenden Nutzerschulungen und -Incentivierungen für die effiziente Nutzung der Immobilie. In einem nächsten Schritt kann dann geprüft werden, inwieweit die Stromversorgung auf erneuerbare Energien umgestellt werden oder – wenn möglich - auch vor Ort produziert und gespeichert werden können. Dies kann auch als erster Schritt erfolgen, wenn dies nicht bedeutet, dass man in der Folge die Energieeinsparung und -effizienz außer Acht lässt.
Für Eigentümer größerer Immobilienportfolien können zudem innovativere Maßnahmen wie "virtuelle Kraftwerke" innerhalb des Portfolios mitgedacht werden, bei denen erzeugter Strom zwischen den einzelnen Immobilien des Portfolios transferiert wird (z.B. abends zu Wohnimmobilien und tagsüber zu Büroimmobilien).
Es ist jedoch auch zu konstatieren, dass dieses Wissen und Bewusstsein schon bei vielen Immobilienunternehmen angekommen ist. So hat eine Deloitte Untersuchung der SFDR-Veröffentlichungen („Offenlegungsverordnung“) von Artikel 8 und 9 Immobilien-Publikumsfonds ergeben, dass 78% der betrachteten Fonds als optionalen Indikator für die "nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen" ("Principle Adverse Impacts“, kurz: PAI) den Indikator "Intensität des Energieverbrauchs" auswählen, während nur 26% auf den Faktor "Treibhausgasemissionen" gehen (Auswahl mehrerer PAIs ist möglich, daher ist die Summe >100%). Hier wird der Fokus also vermehrt auf den Energieverbrauch und nicht auf die CO2-Bilanz gelegt. Dies mag auch an der besseren Verfügbarkeit der entsprechenden Daten liegen. Es ist aber sicher auch ein Zeichen, dass die Bedeutung von Energieeinsparungs- und Effizienzmaßnahmen in der Branche angekommen ist und man sich nicht auf den "einfachen Ausweg" beschränkt. Vielmehr nimmt man die echte Effizienzsteigerung der Gebäude in den Fokus. Ein unverzichtbarer Schritt, um dem Klimawandel auch aus der Immobilienbranche heraus produktiv zu begegnen.
Von Hendrik Aholt, Deloitte