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Problembär Immobilienwert

Von Andreas Schulten


Das Volksvermögen moderner Industriestaaten besteht nicht etwa aus Fahrzeugen, Maschinen oder Austrüstungsgegenständen, sondern zu rund 80 Prozent aus ihren Immobilien. Aber gibt dieses Verhältnis aus der VWL den Wert wirklich wieder??

Welche Gefahr von einer Fehlinterpretation oder Manipulation ihrer Werte ausgeht, zeigten die Subprime-Krisen 2007 und 2008, die mit überbewerteten Immobilienkrediten in den USA die gesamte globale Finanzwelt erschütterten. Mit dem nunmehr überwundenen, aber sehr lang andauernden Effekt einer Nullzinsphase in den USA und im Euro-Raum.


Die Frage nach dem Wert

Zentral ist also sowohl philosophisch als auch realökonomisch die Frage nach dem Wert. Berlin war im Jahr 2015 rund 450 Mrd. Euro wert. Diese Summe umfasst alle Gebäude inklusive Infrastruktur (die nach DOPPIK in den Bilanzen des Landes-haushaltes steht). London und Paris dürften mit dem pekuniären Wert für die Kernstädte ihrer Regionen sogar weit über das Niveau von einer Billion Euro hinaus gehen. Sind Sie daduch wertvoller als andere Städte? Und wenn ja, für wen?


Immobilienpreise sind in einem freien Markt zunächst sehr taugliche Indikatoren für die Nützlichkeit eines Gebäudes an seinem spezifischen Standort. Und genau darauf verständigen sich alle beteiligten Akteure in ihren Entscheidungen und Handlungen. Aspekte wie Pietät, Fürsorge, Herrschaft etc. mögen – besonders in der europäischen Stadtplanung – noch einen Aspekt der Würde hinzufügen, aber die stärkste Kraft bleibt die ökonomisch bezifferte Nützlichkeit. An dieser Stelle setzen alle Akteure der Immobilienwirtschaft an, egal ob in großer (etwa Fondsgesell-schaften) oder minimaler Skalierung (etwa ein Beschicker auf dem Wochenmarkt).


Die 127 größten deutschen Städte sahen in der Phase nach der deutschen Wieder-vereinigung nach anfänglich sehr hohen Marktausschlägen auf den Immobilien-märkten eine lange Phase von weitgehender Stagnation bis etwa 2007. Diese knapp 15 Jahre anhaltende Phase ging ökonomisch einher mit hoher Arbeitslosigkeit, hoher Staatsverschuldung und einer Überlastung der sozialen Sicherung. Die Entwicklung bis dahin und die danach folgende Phase steigender Preise vor allem in den städtischen Wohnungsmärkten wird im bulwiengesa-Immobilienindex in einem statsitischen Überblick dargestellt; dieser verfolgt für die 127 Städte kontinuierlich die Preis- oder Mietentwicklung zu jeweils nominalen Werten, und das für neun typische Immobilienarten wie Eigentumswohnung, Büro, Baugrundstück etc.

Abb.: bulwiengesa-Immobilienindex


Im Vergleich zu anderen Industrienationen ist interessant festzustellen, dass in den 1990er-Jahren mit Ausnahme Japans und Deutschlands alle anderen Industriestaaten, allen voran USA, Großbritannien und Spanien, einen sehr expansiven Wohnungsmarkt aufwiesen mit teils bedeutenden Impulsen in die jeweilige Volkswirtschaft. Viel beachtet erklärte im Jahr 2003 Hans Werner Sinn vom ifo-Institut Deutschland zum kranken Mann Europas. Erst danach wurden Refomen wie die politische Agenda 2010 eingeleitet, die zu einem stetigen Beschäftigtenzuwachs in Deutschland führte, von dem in starkem Maße die deutschen Großstädte profitierten – besonders im Dienstleistungssektor. Oder aus der Perspektive von Wachstums-Skeptikern: „Betroffen waren“. Denn das Sinken der Arbeitslosenquote und die steigende Kaufkraft der Haushalte hatten auf den Immobilienmärkten steigende Preise und Mieten zur Folge, die heute für viele Städte offensichtlich zu einem gesellschaftspolitischen Problem geworden sind.

Wandel der Bewertung im Zeitverlauf

Ob ein hoher Immobilien(nutz)wert gut oder schlecht ist, wird aktuell in der öffentichen Diskussion und den stadtentwicklungspolitischen Strategien wohl anders beurteilt als vor zehn oder 15 Jahren. Dabei stehen deutsche Städte nicht allein in diesem Wertewandel. Weltweit sind Städte wie San Francisco, London, Amsterdam, Stockholm oder Barcelona aufgrund ihrer hochgeschraubten Leistungsfähigkeit in ökonomischer, kultureller und gesellschaftlich innovativer Hinsicht zunächst wertvolle Immobilienmärkte. Zugleich gewichten sie aber den Effekt der sozialen Verdrängung (Gentrifizierung) immer stärker und setzen teilweise starke Instrumente gegen ein weiteres Wachstum ein. Hierzu gehören die Reduktion von Tourismus und Verkehr (Flughafenerweiterungen, Olympische Spiele etc.) oder auch von bestimmten Firmenansiedlungen (Internetkonzerne) und Investitions-Stilen. So wird ausländisches Kapital vielfach gesetzlich ausgeschlossen, so etwa in Dänemark beim Hauskauf oder in Deutschland mit der seit längerem geplanten Einschränkung von Share Deals, die unter anderem im globalen Kapitalverkehr aus steuerrechtlichen Gründen gebräuchlich sind.


Ungeachtet solcher Lenkungsmechanismen haben Städte weiterhin einen Marktwert, ausgedrückt in der Summe ihrer privaten und öffentlichen Immobilien einschließlich Straßen, Schulen etc. – nicht nur absolut, sondern auch relativ betrachtet. Bezogen auf den Stadtwert je Einwohner dürfte München mit seinem unangefochten hohen Spitzenwert heutzutage etwa 300.000 Euro und Hannover – knapp die Hälfte – etwa 140.000 Euro je Einwohner wert sein.

Eine wesentliche Planungsfrage sollte in diesem Kontext sein, ob und wie stark dieser rein ökonomische Nutzwert gehalten, gesteigert oder womöglich – aus sozialen Gründen – gesenkt werden kann. Dabei spielen große Infrastrukturinvestitionen eine zentrale Rolle. Sie sind die wichtigen politischen Werkzeuge, die nachhaltig stabilisierend oder strukturfördernd wirken sollen. Aber eindeutige Kosten-Nutzen-Analysen und -Überprüfungen auf Basis dieses Nützlichkeitswertes einer Stadt gibt es bislang selten. Dazu ein aktuelles Beispiel:


Zwei große Skandal-Projekte wie der neue Berliner Großflughafen BER und das Bahnhofsprojekt Stuttgart 21 unterscheiden sich in ihren absoluten Summen nur wenig, aber bezogen auf den jeweiligen Zielraum „Stadt“ ist das Stuttgarter Projekt relativ gesehen etwa viermal so teuer. Darf das passieren?


Tab.: BER und Stuttgart 21 im relativen Wertvergleich


BER-Kosten von 7,3 Mrd. zu 450 Mrd. Euro Stadtwert = 1,6 %

Stuttgart 21-Kosten von 8,2 Mrd. zu 120 Mrd. Euro Stadtwert = 6,8 %


Sicherlich darf man bei solchen Investitionen nicht allein die Kernstadt Stuttgart, sondern muss die gesamte Region anlegen. Aber im Prinzip müssten regelmäßig auch für Kultur-, Schul- und andere öffentliche Investitionen derartige Kosten-Nutzen-Relationen unterlegt und öffentlich behandelt werden, wenn es um kluge und ausbalancierte Stadt- und Regionalplanung geht.


Zeitgeist versus Resilienz

Welche Art von Wert wollen wir mit Stadtplanung überhaupt formen? Und das über Jahrhunderte hinweg?

An die Seite einer rein regionalökonomischen und aggregierten Nutzwertbetrachtung wie oben dargestellt, stellen sich auch humanistische Werte wie etwa in der (öffentlich finanzierten) sozialen Fürsorge oder Innovationswerte, die Zeitgeist und Moden folgen, wenn es um Planung geht. Aber auch hier sind Bedarf und Angebot in starker Weise ökonomischen Schwankungen ausgesetzt und entsprechend bedingt planbar. Ein gutes Beispiel waren Urban Entertainment Center (etwa am Potsdamer Platz in Berlin oder im SI 21 in Stuttgart), die als Cluster aus Theater, Kino, Casino, Club etc. städtisches Leben stimulieren sollten. Sie sind offensichtlich gescheitert und die Stadträume müssen mit oftmals höheren Summen als für die originäre Erstellung repariert werden; binnen weniger Jahrzehnte.

Aber nicht nur auf Mikro-, sondern noch viel gravierender auf Makroebene treiben ökonomische Zyklen eher den Zeitgeist an, als dass sie städtebauliche Resilienz, also einen ökonomisch sehr vernünftigen Zustand, fördern.

So ist ein Trend wie die Re-Urbanisierung deutscher Städte am besten und klarsten mit einer nacheinander ablaufenden Schwäche- und Stärke-Phase der deutschen Wirtschaft über mehr als zwei Jahrzehnte (ab etwa 1994) zu erklären. Oder einfach gesagt: Weil die städtischen Wohnungsmärkte relativ preiswert wurden, erfolgte ein ungewöhnlich hoher Zuzug in die Städte – und nicht mehr wie vorher in den suburbanen Raum – und führte etwa zum „Hipster-Leben“ mit jungen Familien, Geburten und einer ökologisch-bürgerlichen Kultur in den Innenstädten. Dieser Effekt hatte zusammen mit einem Erstarken von neuen Tech-Unternehmen zweifelsohne einen sehr starken Einfluss besonders auf innerstädtische Stadtquartiere in Deutschland.

Die Kraft ökonomischer Gesetze


Dieser Effekt lässt aber künftig umso mehr auch wieder nach und bewirkt, dass diese Gruppen aufgrund hoher Immobilienpreise und Mieten an den Stadtrand oder in die Vororte verdrängt werden. Kann Stadtplanung angesichts der Kraft derartiger ökonomischer Gezeiten überhaupt Werte – welcher Art auch immer – gezielt formen?


Die größte ökonomische Herausforderung der kommenden Jahre für die deutsche Stadtplanung wird angesichts der beschriebenen Zusammenhänge der Erfolg ‘des Städtischen‘ an sich bleiben. Wir gleiten in eine Ära, in der aus Ermangelung an Investitionsalternativen Städte in ihrem Nutzwert anhaltend und stetig teurer werden. Eine nachhaltige Stadtplanung stemmt sich gegen diese Sturmflut – und sollte bisweilen auch ihr Augenmerk auf die Reduktion des rein ökonomischen Wertes richten.


1 Die Überbewertung war vermutlich politisch motiviert: Erschwingliche Kredite sollten Eigenheimkäufern eigenen Wohlstand und Handlungsfähigkeit suggerieren und so zu politischer Zufriedenheit führen.


2 DOPPIK ist das seit etwa 15 Jahren schrittweise eingeführte Rechnungswesen in öffentlichen (und anderen) Haushalten


3 Für die Jahre 1975 bis 1990 wurden 60 westdeutsche Großtädte in gleicher Weise verfolgt mit deutlich stärkeren Schwankungen (nach oben)


4 Hans-Werner Sinn (2003): Ist Deutschland noch zu retten?

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