Von Christian Crain, Geschäftsführer PriceHubble
Steigende Baukosten, hohe Finanzierungskosten und anhaltende Inflation: Der deutsche Immobilienmarkt stand zuletzt vor großen Herausforderungen. Mittlerweile häufen sich jedoch Anzeichen dafür, dass eine nachhaltige Trendwende im Markt eingesetzt hat – die Preise ziehen wieder an. Für Immobilienprofis und insbesondere Investoren ist es dabei natürlich besonders wichtig zu wissen, wie hoch die aktuellen Preisentwicklungen bei Immobilien in welchen Städten genau ausfallen.
PriceHubble, ein international tätiges B2B-Unternehmen, das innovative digitale Lösungen – basierend auf Immobilienbewertungen und Marktkenntnissen – für die Finanz- und Immobilienwirtschaft entwickelt, ist dieser Frage nachgegangen. Das Unternehmen hat mithilfe seines EBA-konformen Bewertungsmodells die Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen von Bestandswohnungen in Deutschlands Top 8 Städten in den letzten zwei Jahren untersucht.
Rückläufige Kaufpreise stabilisieren sich
Betrachtet man die Entwicklung der Kaufpreise pro Quadratmeter von Bestandswohnungen während der letzten zwei Jahre, so ist der Median-Quadratmeterpreis in den meisten der von PriceHubble untersuchten Städte unterschiedlich stark zurückgegangen. Stuttgart verzeichnet mit 6,9 Prozent den höchsten Rückgang. Es folgt München, das zwar den höchsten Median-Kaufpreis pro Quadratmeter der betrachteten Städte aufweist, mit einem Preisrückgang in den letzten zwei Jahren von 6,3 Prozent jedoch den zweithöchsten Rückgang zeigt. Auch in Frankfurt (-4,9 Prozent), Düsseldorf (-3,5 Prozent) und Berlin (-3,0 Prozent) sind die Median-Kaufpreise spürbar gefallen. In Köln und Hamburg fällt der Rückgang mit -1,8 bzw. -1,3 Prozent etwas schwächer aus. Leipzig ist die einzige der acht Städte, in der die Median-Quadratmeterpreise in der 2-Jahres-Betrachtung gestiegen sind, nämlich um 0,5 Prozent.
Die Untersuchung von PriceHubble macht jedoch auch deutlich, wie sehr sich die Immobilienmärkte der acht größten Städte in Deutschland in den letzten Jahren in der Krise befanden. Beschränkt man die Analyse der Kaufpreise von Eigentumswohnungen im Bestand nämlich auf das Jahr 2024 und klammert das Jahr davor aus, so zeigt sich ein anderes Bild: In der Mehrheit der acht größten Städte in Deutschland sind die Median-Kaufpreise wieder gestiegen – besonders stark in Düsseldorf (+2,9 Prozent), gefolgt von Berlin (+2,6 Prozent) und Leipzig (+2,2 Prozent). In München, Frankfurt und Köln blieben die Preise stabil (keine statistisch relevante Änderung), während die 1-Jahres-Betrachtung weiterhin einen Preisrückgang in Stuttgart (-1,0 Prozent) und Hamburg (-1,8 Prozent) zeigt.
Besonders rasante Entwicklung bei den Mietpreisen
In Bezug auf die Median-Kaufpreise in der 2-Jahres-Perspektive hat die Untersuchung von PriceHubble in Deutschlands acht größten Städten insgesamt einen Rückgang verzeichnet. Lediglich bei der 1-Jahres-Betrachtung der Kaufpreise war eine positive Entwicklung im Bereich von 0,1 bis 2,9 Prozent zu beobachten.
Ein gänzlich anderes Bild ergibt sich bei der Betrachtung der Mietpreisentwicklung: Die Median-Quadratmetermietpreise von Bestandswohnungen in Deutschlands acht größten Städten haben überall zugenommen. Dabei übertrifft die Zunahme in der 2-Jahres-Betrachtung stets die der 1-Jahres-Betrachtung. Im letzten Jahr verzeichnete Stuttgart mit +11,1 Prozent das größte Wachstum, während Berlin mit +20,3 Prozent in der 2-Jahres-Perspektive weit vorne liegt.
Mit einer Zunahme von +9,0 Prozent beim durchschnittlichen Quadratmetermietpreis im letzten Jahr reiht sich Berlin darüber hinaus auch bei der kurzfristigeren Betrachtung weit vorne ein. In Düsseldorf ist der Median-Mietpreis darüber hinaus um +6,6 Prozent gestiegen. Etwas weiter hinten folgt Frankfurt am Main, wo die durchschnittlichen Mietpreise um +4,2 Prozent zugenommen haben. Ähnliche Wachstumsraten verzeichnen München und Hamburg mit jeweils +2,6 bzw. +2,4 Prozent. Es folgt Leipzig mit +2,1 Prozent, ehe Köln mit +1,1 Prozent das Schlusslicht der untersuchten Städte darstellt.
Wie bereits erwähnt, verzeichnen Deutschlands Top-8-Städte das größte Wachstum beim Median-Mietpreis in der längerfristigen 2-Jahres-Betrachtung, wo Berlin weit vorne liegt. Hier zeigen außerdem Düsseldorf (+15,8 Prozent), Hamburg (+15,5 Prozent) und Stuttgart (+15,4 Prozent) ähnliche Wachstumsraten. Mit +13,8 Prozent fällt das 2-Jahres-Wachstum in Frankfurt am Main ebenfalls signifikant aus, gefolgt von Leipzig (+11,0 Prozent). Deutlich schwächer, aber nicht unerheblich, ist das langfristige Wachstum beim Median-Mietpreis in Köln (+7,1 Prozent). Am geringsten fällt es auf die letzten zwei Jahre gesehen in München aus (+5,2 Prozent).
Zusätzliche Dynamik durch energetische Sanierungen
Anhand der Daten von PriceHubble zu Bestandswohnungen lassen sich vor allem zwei zentrale Entwicklungen erkennen: Die Median-Kaufpreise sind in den letzten zwei Jahren zwar insgesamt gesunken, konnten jedoch im vergangenen Jahr vielerorts wieder leicht an Boden gewinnen. Die Trendwende zeichnet sich demnach immer mehr ab. Ganz anders verhält es sich bei den Median-Mietpreisen: Hier zeigt die 1-Jahres-Betrachtung nicht nur eine deutlich stärkere Zunahme im Vergleich zu den Kaufpreisen, sondern in den letzten zwei Jahren sogar erhebliche Steigerungen von bis zu 20,3 Prozent, beispielsweise in Berlin.
Zusätzliche Dynamik bei Kauf- und Mietpreisen kann durch energetische Sanierungen entstehen. Darauf deutet eine kürzlich veröffentlichte Studie von PriceHubble in Zusammenarbeit mit FUB IGES hin, einem unabhängigen Forschungs- und Beratungsunternehmen für das Wohnungs- und Immobilienwesen sowie für Umweltplanung. Die Studie bestätigt Wertsteigerungspotenziale in Milliardenhöhe in bestimmten Wohnlagen in Hamburg und München. Energetische Sanierungen leisten damit nicht nur einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der EU-Klimaziele, sondern sichern auch die langfristige Werthaltigkeit von Immobilien, indem sie potenziellen Wertverlusten entgegenwirken.
Comments