Von Dr. Patrick Bergmann, Geschäftsführer Madaster Deutschland
Gebaut wird immer – doch Ressourcenknappheit sowie steigende Rohstoff- und Energiepreise dämpfen neben unattraktiven Finanzierungsmöglichkeiten den Tatendrang in Sachen Neu- und Umbau in Deutschland. Hinzu kommt, dass vielen Akteuren auf diesem Feld wachsende Nachhaltigkeitsanforderungen Sorge bereiten und damit für Zurückhaltung sorgen – sowohl bei privaten Investoren als auch der öffentlichen Hand. Eines ist jedoch klar: Wer heute baut, muss mit der Zeit gehen und darf nicht auf Althergebrachtes zurückgreifen.
Ohne Cradle-to-Cradle geht nichts mehr
Um die ambitionierten Klimaziele der Bundesregierung und Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, braucht es einen neuen, nachhaltigeren Umgang mit Rohstoffen. Die echte Kreislaufwirtschaft, welche auf intelligenter Verwertung und Recycling beruht, bietet hierfür ein passendes Konzept. Die Idee dahinter ist schnell erklärt und nennt sich Cradle-to-Cradle: Alle verbauten Materialien sollen so verwendet werden, sodass sie am Ende es Lebenszyklus einer Immobilie rückgebaut und erneut dem Stoffkreislauf zugeführt werden können. Zentral sind dabei die Themen Schadstoffe, Sortenreinheit, lösbare Verbindungen. Auf diese Weise werden nicht nur die natürlichen Rohstoffspeicher geschont, sondern perspektivisch auch die Menge an grauer Energie und damit CO2-Emissionen nachhaltig reduziert. Der entscheidende Punkt ist jedoch: Bereits heute erzielen zirkulär gebaute Immobilien höhere Preise bei der Vermietung und beim Verkauf als konventionell errichtete Gebäude. Zudem wird der Grad an Kreislaufqualität bei einigen Banken bereits als Faktor für die Zinsgestaltung bei Darlehen herangezogen. Und das ist erst der Anfang. Wer also künftig markt- und konkurrenzfähig bleiben möchte, kommt nicht umhin, sich mit zirkulären Bauweisen zu beschäftigen.
Kreisarchiv Viersen: Pilotprojekt in Sachen zirkuläres Bauen – ökologisch und ökonomisch
Wie zirkuläres Bauen sich trotz der höheren Initialkosten beim Bau lohnt, zeigt sich besonders gut am Beispiel des Kreises Viersen in Nordrhein-Westfalen. Hier ist im Jahr 2022 das Kreisarchiv fertiggestellt worden, das das Konzept der Kreislaufwirtschaft berücksichtigt. Die Baukosten für das Großprojekt liegen bei 15,9 Millionen Euro und damit rund sieben Millionen über dem ursprünglich angesetzten Budget von 2016.
Was auf den ersten Blick nun wenig lohnenswert scheint, überrascht bei genauerem Hinsehen. Das Gebäude unterscheidet sich aufgrund seiner Bauweise von allen anderen Immobilien deutschlandweit, da konsequent alle Prinzipien der zirkulären Wertschöpfung umgesetzt wurden. So wurden beispielsweise Abbruchziegelsteine erneut verwendet und sowohl Holz- als auch Betonbauteile mittels Schraubverbindung und somit rückstandslos rückbaubar eingesetzt. Auf Seiten der Energieversorgung setzt der Kreis Viersen bei seinem neuen Archiv auf Sonnenkollektoren, Photovoltaik-Anlagen sowie eine Wärmepumpe und einen Eisspeicher. Ziel ist eine weitestgehend autarke Versorgung des Objektes. Auch die auf dem benachbarten Grundstück geplante Förderschule und das Straßenverkehrsamt sollen ohne Nutzung fossiler Brennstoffe betrieben und nach den Prinzipien der zirkulären Wertschöpfung erbaut werden. Für ein gesundes Raumklima und angenehme Temperaturen sorgt künftig eine ausgeklügelte Belüftungsanlage.
Die Baukosten für all das mögen mit 15,9 Millionen Euro sehr hoch erscheinen, aber mit Blick auf den Lebenszyklus des Gebäudes relativiert sich dieser Eindruck. Anhand der bisherigen Planung und den Informationen von Madaster, dem Materialkataster für Deutschland, weist das Projekt einen voraussichtlichen Material- bzw. Rohstoff-Restwert von rund 1,2 Millionen Euro auf. Das Kreisarchiv in Viersen ist damit das erste Projekt in Deutschland, bei dem Rohstoff-Restwerte im Haushalt verankert werden konnten und der Wert der Immobilie sich nicht allein am Grundstück oder den Mieten festmacht. Mit dem Förderzentrum West und dem Straßenverkehrsamt werden zwei weitere zirkuläre Gebäude entstehen, bei denen der Rohstoff-Restwert beider Gebäude zusammen 14,1 Millionen Euro beträgt.
Nutzung neuer Materialwerte in den Bilanzen mittels Madaster – als Erlass für die Öffentliche Hand
Die Rechnung am Beispiel des Viersener Kreisarchivs belegt, wie sich der finanzielle Mehraufwand bei Planung und Bau über die Nutzungszeit relativiert. Die Regierung Nordrhein-Westfalens unterstützt unter dem Gesichtspunkt des Klimaschutzes und der Ressourcenschonung zirkuläres Bauen künftig auch durch bilanzielle Vorteile. Mit dem Erlass „Neues Kommunales Finanzmanagement: hier: Bilanzierung von Vermögensgegenständen des Anlagevermögens unter Berücksichtigung der zirkulären Wertschöpfung/Cradle-to-Cradle“ können ab sofort nachweislich kreislauffähige Gebäude auf einen Restwert abgeschrieben werden, wobei die Ermittlung der Höhe des Restwertes zu dokumentieren ist. Die bei der Errichtung des Gebäudes angefallenen Anschaffungs-/Herstellungskosten werden um diesen Restwert gekürzt. Der dann verbleibende Restbetrag wird weiterhin wie gewohnt auf die Nutzungsdauer abgeschrieben, sodass einerseits der voraussichtliche Materialwert der Immobilie dauerhaft als Vermögen in der Bilanz verbleibt und andererseits der geringere Aktivierungsbetrag zu geringeren jährlichen Abschreibungen führt.
Echte Kreislaufwirtschaft braucht Transparenz und Umweltdaten
Damit allerdings ein Bauen nach dem Konzept der zirkulären Wertschöpfung gelingt, braucht es vor allem Transparenz und Umweltdaten. Wird ein Gebäude als Rohstoffbank geplant, müssen bereits zu Beginn alle verbauten Materialien und Bauteile erfasst und gespeichert werden. Madaster bietet hierfür eine Plattform, die direkt mit den internationalen Rohstoffbörsen vernetzt ist, sodass jederzeit der tagesaktuelle Materialwert einer Immobilie eingesehen werden kann. Das Ergebnis: In einem eigenen Gebäuderessourcenpass erhält der Eigentümer Auskunft über die Kreislauffähigkeit, den CO2-Fußabdruck und die Zusammensetzung seiner Immobilie. Die Plattform bietet zudem detaillierte Auskunft über Menge, Gewicht, Toxizität und Recyclingfähigkeit aller einzelnen Materialien sowie über deren tagesaktuellen Restwert exklusive der potenziell notwendigen Rückbaukosten. Das schafft nicht nur Transparenz, sondern bildet die Grundlage für künftige Anforderungen.
Fazit
Schon heute führt kein Weg an nachhaltigen Bauweisen vorbei. Nicht nur mit Blick auf die geringeren Energie- und Instandhaltungskosten während der Nutzungsperiode und die finanziellen Vorteile durch die Bilanzierung des Restwertes als Vermögen ergibt zirkuläres Bauen nicht nur ökologisch, sondern nunmehr auch ökonomisch absolut Sinn. Die zunehmenden Anforderungen im Rahmen von ESG und Klimaschutz beeinflussen bereits heute den Wert einer Immobilie – und ein hohes Maß an Nachhaltigkeit erhöht überdies die Akzeptanz eines Gebäudes in seiner Umgebung.